Leros Immobilier 

Pour un projet immobilier à LEROS acheter une jolie maison de vacances de deux-trois pièces (soit entre 80 et 100 m²) sur une île « moyenne » des Cyclades, il faut disposer d’un budget compris entre 200 000 et 400 000 euros. A Athènes, il est encore possible d’acheter un studio pour le louer à partir de 30.000 euros, voire 20.000 euros. Il convient toutefois de rappeler que le salaire moyen à ATHENES est aujourd’hui de 300 euros par mois. A la vue des montants apparaissant ci-dessous , l’immobilier reste pour certaines familles le seul et unique moyen de se « refaire » aussi ne vous étonnez pas de voir quelques prix complément délirants !!!

L’économie grecque va mieux

Après dix ans de cure d’austérité, le marché immobilier retrouve des couleurs. Il revient de loin : en une décennie, les prix de l’immobilier se seraient effondrés de 46 % selon la banque de Grèce. Heureusement, l’économie grecque va mieux : le pays est sorti du troisième mémorandum imposé par l’Union européenne en août, la croissance du PIB devrait atteindre 2 % cette année et le taux de chômage commence à reculer, même s’il demeure le plus élevé de la zone euro (18,2 %).

Lors de la crise des dettes souveraines, les prix de l’immobilier ont chuté partout, sauf à MYKONOS et à TINOS, au nord des Cyclades, où il faut compter entre 6 000 et 7 000 euros par m² pour devenir propriétaire, avec des pointes au dessus de 10 000 euros, et à Paros, où les prix oscillent autour de 3 000 euros, mais peuvent monter à 7 000 euros pour les biens les plus luxueux.

 

DURCISSEMENT DES REGLES

Depuis la crise de 2010, la pression fiscale s’est nettement accrue en Grèce. Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier sont taxés à 15 % jusqu’à 12 000 euros, à 35 % entre 12 000 euros et 35 000 euros, et à 45 % au-delà. Comme la tranche supérieure (45 %) de l’impôt sur les revenus est atteinte dès 40 000 euros, certains acheteurs étrangers préfèrent créer une société pour y loger leurs biens immobiliers en Grèce. Considérés comme des bénéfices, les loyers sont alors taxés à « seulement » 29 % avec le régime le plus favorable pour les hauts revenus.

Les règles concernant la location de courte durée ont aussi été durcies : il faut désormais s’immatriculer et la durée de location ne doit pas excéder 90 jours par an (60 jours sur les îles de moins de 10 000 habitants). Il est cependant possible de louer plus longtemps à condition que la somme des loyers perçus ne dépasse pas 12 000 euros par an. Si c’est le cas, les loyers sont alors imposés comme les autres revenus, c’est-à-dire taxés selon un barème progressif allant de 15 % jusqu’à 45 %.

 

La TVA et les droits de mutations

Par ailleurs, les droits de mutation sont de 3 %, avec une TVA à 24 % dans le neuf. « Toute personne physique possédant un logement en Grèce doit aussi acquitter chaque année une taxe foncière », ajoute Constantin Karagounis, avocat aux barreaux d’Athènes et de Paris et secrétaire général de la Chambre de Commerce et de l’Industrie France Grèce (CCIFG). Cette taxe est de 0,10 % pour un bien d’une valeur supérieure à 200 000 euros, de 0,15 % lorsque cette valeur dépasse 300.000 euros, et elle augmente de 0,10 % par tranche de 100 000 euros jusqu’à 1,10 % pour un bien de 2 millions d’euros. Au delà de ce montant, la taxe est de 1,15 %.

S’il n’y a pas actuellement d’impôt sur les plus-values immobilière en Grèce, celle ci devrait entrer en vigueur en 2020. Le projet de loi prévoit un taux de 15 % à la charge du vendeur, avec un abattement de 25 000 euros si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ceux qui acquis leur bien avant 1995 devraient être exonérés.

 

Le Cadastre

La GRECE est le seul pays de l’Union européenne qui ne dispose toujours pas de cadastre, sauf à Athènes, et dans une partie de sa région. C’est pourquoi il faut être très vigilant, notamment en vérifiant bien que les métrages annoncés correspondent à la réalité. Ce qui impliquer de faire appel à un avocat et à un ingénieur civil, voire à un topographe.

En effet, certains Grecs ont longtemps eu la fâcheuse habitude de construire des logements plus grands que la surface prévue dans leur permis de construire et il n’est pas de la responsabilité du notaire de procéder à ces vérifications en Grèce, contrairement à la France. Une régularisation au niveau national a bien eu lieu en 2011, mais la prudence reste de mise. Il existe quand même un registre des biens que l’avocat peut consulter.

Les montants varient selon les régions, mais pour une acquisition de 200.000 euros, il faut compter en moyenne 3 % de droits de mutation, 2.000 euros de frais d’enregistrement au bureau des hypothèques, 3000 euros pour le notaire, 500 euros pour les frais d’enregistrement au cadastre et environ 4.000 euros de frais d’avocats.

Un dernier détail : en Grèce, la commission de l’agence immobilière est versée à la fois par le vendeur et l’acquéreur. Elle tourne généralement autour de 2 % du montant de la vente pour chacun. L’addition de toutes ces dépenses pèse lourd. Si elle continue de séduire les Français, la Grèce est incontestablement devenue un pays plus difficile d’accès pour la clientèle étrangère.

 

DEMARCHES

• Le spécialiste à consulter

En Grèce, il ne faut pas consulter un spécialiste mais plusieurs.

Bien entendu, le notaire jouera un rôle important lors de votre acquisition mais il est requis de faire appel aux services d’un avocat dès que le bien dépasse une certaine valeur (12.000 euros en milieu rural et 30.000 euros en milieu urbain), ce qui sera pratiquement toujours le cas.

L’un et l’autre se partageront les différentes vérifications concernant le bien et les parties concernées. Prendre un avocat est absolument nécessaire afin d’être bien défendu et éviter toute mauvaise surprise.

Il est également fréquent de faire appel à un géomètre et/ou un ingénieur en construction. En effet, la délimitation des propriétés est parfois aléatoire de sorte qu’un mesurage s’avère nécessaire. Quant aux fondations de certains biens, elles peuvent se révéler trop fragiles.

Enfin il peut être conseillé de faire appel à un comptable pour remplir les différentes obligations fiscales ; rappelons que l’écriture grecque est différente de la nôtre …

 

• L’accès au marché immobilier et les particularités administratives

La Grèce faisant partie de l’Union européenne, les ressortissants belges ont un accès direct au marché immobilier au contraire des ressortissants de pays situés en dehors de l’Union européenne.

A l’instar d’autres pays, un numéro d’identification fiscal est nécessaire (appelé AFM pour Arithmo Forologiko Mitro) afin de réaliser une opération immobilière et ouvrir un compte en banque.

Le processus d’achat est le suivant :

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur il est possible, sans que cela soit obligatoire, de signer un compromis de vente chez le notaire. Une première somme, définie par les parties, sera versée à ce moment. Ce compromis est liant et n’offre pas de délai de rétractation. Des conditions suspensives, telle l’obtention d’un crédit, sont en revanche possibles.

Le notaire, en collaboration avec l’avocat, prépare l’acte authentique qui constitue la dernière étape. Le notaire réalise surtout un contrôle de validité et de légalité. Sa mission est plus réduite que chez nous, d’où l’importance de faire appel à un avocat afin d’obtenir de bons conseils.

 

IMPOTS ET FRAIS

• Impôt de transmission

Le droit de mutation est de 3,09%. En cas de bien neuf, ce droit est remplacé par une TVA de 24% (uniquement sur la première vente).

A cela s’ajoutent les honoraires du notaire et frais d’authentification réalisée par ses soins d’environ 1,4%. Des droits d’enregistrement du transfert de propriété au cadastre sont également dus. Environ 0,7%.

 

• Les autres impôts et frais

Les autres intervenants tels agent immobilier, avocat, géomètre et comptable devront également être rémunérés.

Tenant compte de tous les droits et frais, il faut compter généralement sur une fourchette comprise entre 9% et 12%, ce qui correspond à un montant légèrement inférieur à ce que nous connaissons en France.

 

ARCHITECTURE

Les maisons et architecture dans le DODECANESE, certaines îles reprennent le cliché grec des maisons blanchies à la chaux et aux volets bleus mais ce n’est pas l’architecture la plus répandue. Pour autant, le bleu reste la couleur dominante: le ciel, la mer, les chapelles aux dômes azur… La mer Egée et les îles du Dodécanèse n’ont rien à envier aux Cyclades en la matière.

Plus D’INFLUENCE ITALIENNE, les couleurs officielles des iles sont le jaune pour les façades et le marron pour les volets à LEROS

Riche de son histoire et de sa géographie, la Grèce a hérité de diverses influences architecturales sur le continent. RHODES et le Dodécanèse ne font pas exception. Le style classique des temples nous émerveille depuis l’Antiquité, les églises BYZANTINES n’ont rien perdu de leur charme oriental, les forteresses des CHEVALIERS DE SAINT-JEAN, les sites orthodoxes, les édifices ottomans et le rationalisme italien ont finement marqué les îles du Dodécanèse.

Les civilisations qui se sont succédées ont chacune marqué de leur empreinte la cité médiévale de RHODES à tel point qu’elle est aujourd’hui classée au patrimoine culturel mondial par l’Unesco. Mais en visitant les autres iles du Dodécanèse, vous vous apercevrez que chacune d’entre-elles possèdent de véritables trésors d’architecture qui font de ces îles des lieux uniques.

L’arrivée des Italiens en 1912 marque un moment crucial dans l’architecture du Dodécanèse. Déjà parce que les archéologues italiens réhabilitent et rénovent les quartiers antiques et médiévaux des îles. C’est notamment grâce à l’école d’archéologie italienne que l’on peut admirer la beauté de la vieille ville de RHODES aujourd’hui. Mais, au-delà de la rénovation, les Italiens ont laissé leur empreinte dans l’architecture moderne de la région avec la construction de bâtiments Art déco puis rationaliste, dans la période fasciste. Parmi les meilleurs exemples visibles aujourd’hui: la ville de LAKKI à LEROS, ou certains bâtiments officiels de la nouvelle ville de RHODES.

Le style italianisant qu’on trouve notamment dans le port de SYMI n’a rien à voir avec l’arrivée des Italiens mais bien avec le style néoclassique en vogue au XIXe siècle en Europe.

Leros Immobilier

Leros Immobilier

2022 les nouvelles régles pour l’immobilier en Grèce

MARCHE IMMOBILIER DE LEROS

Acheter une maison à Leros

Leros est un cas particulier dans les iles grecques qui ne lui donnent pas une réputation extraordinaire dans les autres iles de l’archipel. Pendant plusieurs décennies, l’ancien hôpital psychiatrique de Lepida de sinistre réputation en Grèce puis en Europe offrit de confortables revenus aux habitants de l’ile. Quasiment des revenus de fonctionnaire européens pour des qualifications très discutables. Dans les années 90 , l’ile n’était qu’une zone de consumérisme avec plusieurs voitures par foyer à tel point qu’il avait fallu couper l’arbre de Platanos pour faire face aux embouteillages.

De nombreux l’ergotes partent ensuite dans des constructions de plusieurs propriétés sur l’ile souvent orientés vers le tourisme avec des chambres plus que de véritables maisons. Après la crise et les nouvelles règles (et plusieurs années à profiter des retraites générées par l’hôpital) , à présent toute l’ile ou pas loin est en vente . Mais avec des biens immobiliers qui ne correspondent généralement pas aux envies des touristes occidentaux ( généralement les pièces sont très petites et les architectures très basiques) . Toutefois les prix restent pharaoniques puisqu’ils généralement supérieurs à ceux de la Côte d’Azur en France. Et les fluctuations parfois très très importantes entre les mois et les aspirations des propriétaires….

Vous tomberez d’accord sur un prix avec un propriétaire mais vous n’êtes pas au bout de vos émotions puisque souvent jusqu’à la signature chez l’avocat les demandes additionnelles sont monnaies courantes.

 

Construire une maison

Alors la vous êtes dans le grand sport. Tout ce qui raconte est vrai et nous pourrions nous-mêmes écrire un véritable roman. Vous serez tout seul et d émanions§re globale ne faites confiance à personne y compris parmi les représentants de la loi ( avocat , notaires, méchanikos, etc..)

L’ile a bénéficié d’une prolongation pour finir le cadastre et même si celui-ci est à présent clos, beaucoup de titres de propriétés restent folkloriques et beaucoup de propriétaires pensent qu’il est encore possible de fonctionner à l’ancienne. Beaucoup ne connaissent en fait pas vraiment la loi et l’indivision restent un mystère pour beaucoup.

Les recours pour les limites de parcelle au cadastre donnent lieu à des procédures qui au bas mot prendront une quinzaine d’années.

Parmi les grands classiques vérifier que votre terrain bénéficie d’un accès municipal avec une vrai route déclarée.

Les règles pour les constructions sont assez rigoureuses mais de nombreuses dérogations , cas particuliers, et des interprétations de la loi. De manière globale, si un litige intervient , les procédures en Grèce durent très longtemps , les avocats s’entendent généralement entre eux pour faire monter les griefs et vous ne serez toujours qu’un…étranger.

L’architecte n’est pas fondamentale dans le processus de construction puisque c’est le Mechanikos ( équivalent du géomètre ) qui fait le plan de la maison , réalisas le dossier de permis de construire et mesure la quantité de béton nécessaire à la construction. Le plan pourra vous êtes offert également « gracieusement » par le constructeur. Le principal problème étant un manque de créativité et souvent un dessin qui ne correspond à vos aspirations notamment sur l’avancement et les surfaces des pièces. Vous pouvez également faire réaliser un plan dans votre pays et le fournir au Mechanikos ( même si c’est forcément mal apprécié)

De manière globale est c’est souvent mal abordé par les agences immobilières dans le choix des terrains les critères d’exposition au soleil et surtout au vent sont des points fondamentaux. Le dernier peut rendre votre maison quasiment invivable.

A Leros , il y a de manière paradoxale trois constructeurs qui ne travaillent qu’avec les étrangers et les autres entreprises qui elles ne travaillent qu’avec les grecs. Les grecs qui abordent un chantier l’envisage prestataire par prestataire ( béton , électricité , carrelage, etc…) tandis que les constructeurs pour étrangers offrent une prestation globale qui est généralement mal chiffrée. Les dépassements conséquents sont assez fréquents, comme les chiffrages qui ne tiennent pas compte de la TVA ou des charges sociales IKA qui vous seront demandées ensuite !!! Si vous choisissez une prestation globale, nous ne saurions que vous conseillez de venir régulièrement sur le chantier tout au long de l’année et de faire un point financier sur l’avancement des travaux.

Même avec un plan d’architecte précis, les constructeurs, les ouvriers ne manqueront pas de choisir de faire comme ils veulent, comme ils pensent que cela est mieux. de manière paradoxale si vous n’êtes pas satisfait de leur travail , ils vous demanderont de payer pour le travail qu’ils ont fait , la destruction et la construction fidèle au plan . Le paiement à la satisfaction n’est pas d’usage et vous serez immanquablement coincé par le fait qu’ils ne voudront plus venir sur votre chantier , comme un odieux chantage…

 

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