Leros Immobilier

by Didier Pesson

 

Leros Immobilier 

Pour un projet immobilier à LEROS acheter une jolie maison de vacances de deux-trois pièces (soit entre 80 et 100 m²) sur une île « moyenne » des Cyclades, il faut disposer d’un budget compris entre 200 000 et 400 000 euros. A Athènes, il est encore possible d’acheter un studio pour le louer à partir de 30.000 euros, voire 20.000 euros. Il convient toutefois de rappeler que le salaire moyen à ATHENES est aujourd’hui de 300 euros par mois. A la vue des montants apparaissant ci-dessous , l’immobilier reste pour certaines familles le seul et unique moyen de se « refaire » aussi ne vous étonnez pas de voir quelques prix complément délirants !!!

L’économie grecque va mieux

 

Après dix ans de cure d’austérité, le marché immobilier retrouve des couleurs. Il revient de loin : en une décennie, les prix de l’immobilier se seraient effondrés de 46 % selon la banque de Grèce. Heureusement, l’économie grecque va mieux : le pays est sorti du troisième mémorandum imposé par l’Union européenne en août, la croissance du PIB devrait atteindre 2 % cette année et le taux de chômage commence à reculer, même s’il demeure le plus élevé de la zone euro (18,2 %).

Lors de la crise des dettes souveraines, les prix de l’immobilier ont chuté partout, sauf à MYKONOS et à TINOS, au nord des Cyclades, où il faut compter entre 6 000 et 7 000 euros par m² pour devenir propriétaire, avec des pointes au dessus de 10 000 euros, et à Paros, où les prix oscillent autour de 3 000 euros, mais peuvent monter à 7 000 euros pour les biens les plus luxueux.

 

Durcissement des règles

Depuis la crise de 2010, la pression fiscale s’est nettement accrue en Grèce. Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier sont taxés à 15 % jusqu’à 12 000 euros, à 35 % entre 12 000 euros et 35 000 euros, et à 45 % au-delà. Comme la tranche supérieure (45 %) de l’impôt sur les revenus est atteinte dès 40 000 euros, certains acheteurs étrangers préfèrent créer une société pour y loger leurs biens immobiliers en Grèce. Considérés comme des bénéfices, les loyers sont alors taxés à « seulement » 29 % avec le régime le plus favorable pour les hauts revenus.

Les règles concernant la location de courte durée ont aussi été durcies : il faut désormais s’immatriculer et la durée de location ne doit pas excéder 90 jours par an (60 jours sur les îles de moins de 10 000 habitants). Il est cependant possible de louer plus longtemps à condition que la somme des loyers perçus ne dépasse pas 12 000 euros par an. Si c’est le cas, les loyers sont alors imposés comme les autres revenus, c’est-à-dire taxés selon un barème progressif allant de 15 % jusqu’à 45 %.

Par ailleurs, les droits de mutation sont de 3 %, avec une TVA à 24 % dans le neuf. « Toute personne physique possédant un logement en Grèce doit aussi acquitter chaque année une taxe foncière », ajoute Constantin Karagounis, avocat aux barreaux d’Athènes et de Paris et secrétaire général de la Chambre de Commerce et de l’Industrie France Grèce (CCIFG). Cette taxe est de 0,10 % pour un bien d’une valeur supérieure à 200 000 euros, de 0,15 % lorsque cette valeur dépasse 300.000 euros, et elle augmente de 0,10 % par tranche de 100 000 euros jusqu’à 1,10 % pour un bien de 2 millions d’euros. Au delà de ce montant, la taxe est de 1,15 %.

S’il n’y a pas actuellement d’impôt sur les plus-values immobilière en Grèce, celle ci devrait entrer en vigueur en 2020. Le projet de loi prévoit un taux de 15 % à la charge du vendeur, avec un abattement de 25 000 euros si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Ceux qui acquis leur bien avant 1995 devraient être exonérés.

La GRECE est le seul pays de l’Union européenne qui ne dispose toujours pas de cadastre, sauf à Athènes, et dans une partie de sa région. C’est pourquoi il faut être très vigilant, notamment en vérifiant bien que les métrages annoncés correspondent à la réalité. Ce qui impliquer de faire appel à un avocat et à un ingénieur civil, voire à un topographe.

En effet, certains Grecs ont longtemps eu la fâcheuse habitude de construire des logements plus grands que la surface prévue dans leur permis de construire et il n’est pas de la responsabilité du notaire de procéder à ces vérifications en Grèce, contrairement à la France. Une régularisation au niveau national a bien eu lieu en 2011, mais la prudence reste de mise. Il existe quand même un registre des biens que l’avocat peut consulter.

Les montants varient selon les régions, mais pour une acquisition de 200.000 euros, il faut compter en moyenne 3 % de droits de mutation, 2.000 euros de frais d’enregistrement au bureau des hypothèques, 3000 euros pour le notaire, 500 euros pour les frais d’enregistrement au cadastre et environ 4.000 euros de frais d’avocats.

Un dernier détail : en Grèce, la commission de l’agence immobilière est versée à la fois par le vendeur et l’acquéreur. Elle tourne généralement autour de 2 % du montant de la vente pour chacun. L’addition de toutes ces dépenses pèse lourd. Si elle continue de séduire les Français, la Grèce est incontestablement devenue un pays plus difficile d’accès pour la clientèle étrangère.

LES DEMARCHES

• Le spécialiste à consulter

En Grèce, il ne faut pas consulter un spécialiste mais plusieurs.

Bien entendu, le notaire jouera un rôle important lors de votre acquisition mais il est requis de faire appel aux services d’un avocat dès que le bien dépasse une certaine valeur (12.000 euros en milieu rural et 30.000 euros en milieu urbain), ce qui sera pratiquement toujours le cas.

L’un et l’autre se partageront les différentes vérifications concernant le bien et les parties concernées. Prendre un avocat est absolument nécessaire afin d’être bien défendu et éviter toute mauvaise surprise.

Il est également fréquent de faire appel à un géomètre et/ou un ingénieur en construction. En effet, la délimitation des propriétés est parfois aléatoire de sorte qu’un mesurage s’avère nécessaire. Quant aux fondations de certains biens, elles peuvent se révéler trop fragiles.

Enfin il peut être conseillé de faire appel à un comptable pour remplir les différentes obligations fiscales ; rappelons que l’écriture grecque est différente de la nôtre …

 

• L’accès au marché immobilier et les particularités administratives

La Grèce faisant partie de l’Union européenne, les ressortissants belges ont un accès direct au marché immobilier au contraire des ressortissants de pays situés en dehors de l’Union européenne.

A l’instar d’autres pays, un numéro d’identification fiscal est nécessaire (appelé AFM pour Arithmo Forologiko Mitro) afin de réaliser une opération immobilière et ouvrir un compte en banque.

Le processus d’achat est le suivant :

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur il est possible, sans que cela soit obligatoire, de signer un compromis de vente chez le notaire. Une première somme, définie par les parties, sera versée à ce moment. Ce compromis est liant et n’offre pas de délai de rétractation. Des conditions suspensives, telle l’obtention d’un crédit, sont en revanche possibles.

Le notaire, en collaboration avec l’avocat, prépare l’acte authentique qui constitue la dernière étape. Le notaire réalise surtout un contrôle de validité et de légalité. Sa mission est plus réduite que chez nous, d’où l’importance de faire appel à un avocat afin d’obtenir de bons conseils.

 

IMPOTS ET FRAIS

 

• Impôt de transmission

Le droit de mutation est de 3,09%. En cas de bien neuf, ce droit est remplacé par une TVA de 24% (uniquement sur la première vente).

A cela s’ajoutent les honoraires du notaire et frais d’authentification réalisée par ses soins d’environ 1,4%. Des droits d’enregistrement du transfert de propriété au cadastre sont également dus. Environ 0,7%.

 

• Les autres impôts et frais

Les autres intervenants tels agent immobilier, avocat, géomètre et comptable devront également être rémunérés.

Tenant compte de tous les droits et frais, il faut compter généralement sur une fourchette comprise entre 9% et 12%, ce qui correspond à un montant légèrement inférieur à ce que nous connaissons en France.

 

CONSTRUIRE

Construire une maison à Leros en Grece est une experience inoubliable , mais attention aux déboires et aux aléas non seulement de l’administration grecque puisqu’il fauta actuellement plus de trois années pour obtenir le forestry check des autorités basées à RHODES ( eh oui c’est loin !!) et du comportement des entrepreneurs grecs quand vous n’êtes pas sur place. Par charité nous vous épargnons quelques anecdotes savoureuses quand elles ne vous concernent pas mais qui ont « pourri » la vie de quelques étrangers désireux de construire à LEROS.

Il est important de respecter scrupuleusement les étapes , même si parfois elles sont un peu floues. la traduction dans la langue maternelle est une OBLIGATION !!!

Il est important de tout faire figurer et valider la finition de la maison au moment du permis de construire. La construction devra être fidèle à la couleur des volets près !!! Certains petits malins montent des astuces pour faire des porte-fenêtres ou des baies vitrées qui sont bannies par l’urbanisme du Dodécanèse !!!C’est la raison pour laquelle les porte-fenêtres sont réalisées après la validation du permis de construire même si elles sont prévues antérieurement. Il faudra remettre la maison dans la situation du permis de construire au moment de la revente sous peine de payer de très fortes taxes. Les règles d’urbanisme sont assez contraignante. L’électricité ne vous sera accordé que si la réalisation est exactement conforme à votre plan de permis de construire. 

La réalisation en cours du cadastre ( qui est en retard depuis plus de 6 mois maintenant) protège un peu l’acheteur. les conditions sont devenus draconiennes par rapport à quelques agissements exotiques dans le passé !!

Vous avez toujours rêvez de votre Maison Blanche avec les volets bleus … eh bien soyez déçu ce n’est pas les couleurs traditionnelles d l’ile avec plutôt des façades jaunâtres et des volets marrons !!! Argumentez votre demande de permis de construire ou…achetez une maison qui est déjà blanche !!!

Vous risquez aussi d’avoir quelques surprises au moment des transactions : lors de celle-ci les dettes du vendeur sont étudiées et le cas échéant recouvrées parfois avant l’établissement de l’acte.  Pour cette raison , il vous sera parfois demandé de faire un dépositaire avant la signature des actes. Une solution que les grecs préfèrent faire évidemment entre eux puisque les étrangers ont forcément du mal à comprendre de telles demandes.

Spécifiquement à LEROS? vous verrez un nombre incalculable de panneau à vendre. Les prix sont purement astronomiques !!! Certains ne sont pas réellement vendeurs mais au cas où…. Il y a toutefois de plus en plus de vendeur car depuis la crise il a été mis en place des taxes foncières qui …n’existaient auparavant. Pendant des années , devant le manque de confiance des grecs pour les banques et l’absence de taxes foncières, tout l’argent gagné était investi dans la pierre. Devant les prix pratiqué et face à l’exode des jeunes d l’île face au manque de travail , il n’y a quasiment plus d’acheteurs grecs…et les prix sont pharaoniques…Le marché est donc assez calme !!!!

Pour la construction, nous vous conseillons de vous adresser a IMMO LEROS dont le sérieux est reconnu par les Leriotes et par les étrangers. Toutefois , les leriotes ont de sales habitudes de changer un prix au dernier moment lors d’une transaction . Ne tenez pas rigueur, Kastis Constructions est sérieux et également victimes de tels agissements.

Enfin , précisons que si depuis des décennies il était possible pour un étranger d’avoir quelques libertés en Grèce pour faire construire en Grèce , la crise de 2009 a considérablement changé les positions et qu’il est nécessaire pour les étrangers de faire toutes les régulations cadastrales de leurs biens à compter du 15 Octobre 2018 avec un délai de 6 mois. Les grecs n’avaient que trois mois et les bureaux des notaires ne désemplissent pas.

Toutefois il convient de se méfier car les contrôles des maisons en hélicoptère se développent à la vitesse grand V notamment à KOS pour le moment.

 

ARCHITECTURE

Les maisons et architecture dans le DODECANESE, certaines îles reprennent le cliché grec des maisons blanchies à la chaux et aux volets bleus mais ce n’est pas l’architecture la plus répandue. Pour autant, le bleu reste la couleur dominante: le ciel, la mer, les chapelles aux dômes azur… La mer Egée et les îles du Dodécanèse n’ont rien à envier aux Cyclades en la matière.

Plus D’INFLUENCE ITALIENNE, les couleurs officielles des iles sont le jaune pour les façades et le marron pour les volets à LEROS

Riche de son histoire et de sa géographie, la Grèce a hérité de diverses influences architecturales sur le continent. RHODES et le Dodécanèse ne font pas exception. Le style classique des temples nous émerveille depuis l’Antiquité, les églises BYZANTINES n’ont rien perdu de leur charme oriental, les forteresses des CHEVALIERS DE SAINT-JEAN, les sites orthodoxes, les édifices ottomans et le rationalisme italien ont finement marqué les îles du Dodécanèse.

Les civilisations qui se sont succédées ont chacune marqué de leur empreinte la cité médiévale de RHODES à tel point qu’elle est aujourd’hui classée au patrimoine culturel mondial par l’Unesco. Mais en visitant les autres iles du Dodécanèse, vous vous apercevrez que chacune d’entre-elles possèdent de véritables trésors d’architecture qui font de ces îles des lieux uniques.

L’arrivée des Italiens en 1912 marque un moment crucial dans l’architecture du Dodécanèse. Déjà parce que les archéologues italiens réhabilitent et rénovent les quartiers antiques et médiévaux des îles. C’est notamment grâce à l’école d’archéologie italienne que l’on peut admirer la beauté de la vieille ville de RHODES aujourd’hui. Mais, au-delà de la rénovation, les Italiens ont laissé leur empreinte dans l’architecture moderne de la région avec la construction de bâtiments Art déco puis rationaliste, dans la période fasciste. Parmi les meilleurs exemples visibles aujourd’hui: la ville de LAKKI à LEROS, ou certains bâtiments officiels de la nouvelle ville de RHODES.

Le style italianisant qu’on trouve notamment dans le port de SYMI n’a rien à voir avec l’arrivée des Italiens mais bien avec le style néoclassique en vogue au XIXe siècle en Europe.

 

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